我們看地產(chǎn)如同看一個(gè)人，今年的地產(chǎn)是市場化的地產(chǎn)，應(yīng)該說我們進(jìn)入了根本的轉(zhuǎn)折時(shí)期，這個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)期是什么呢？就是完成了一個(gè)青春期的變化。大家知道，一個(gè)孩子在青春期之前只是肉體，幾乎沒有性別，走錯(cuò)了衛(wèi)生間和澡堂子也沒人怪他，但是青春期后再走錯(cuò)就是流氓。今天我們提到的房地產(chǎn)是青春期之后的房地產(chǎn)，而青春期前，住宅等于房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)每年五萬億元的銷售，80%以上是住宅，不分住宅和商業(yè)。

從今年開始大家發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)公司都有一點(diǎn)變化，萬科一年多前叫“房地產(chǎn)的領(lǐng)跑企業(yè)”，現(xiàn)在叫“全球最大的住宅公司”，發(fā)現(xiàn)沒有？他說清楚了：我專做住宅。王健林的遠(yuǎn)大也講清楚了，是最大的“商用不動(dòng)產(chǎn)公司”。大家注意到今年開始不一樣了，我們的市場已經(jīng)變成了真正成熟的市場。明年、后年我們再談?wù)摰禺a(chǎn)的時(shí)候，一定是住宅和商用分開講，不是籠統(tǒng)講。

我們現(xiàn)在住宅這部分短期政策非常簡單，就是“兩限”，打壓投機(jī)、投資，這就是短期，中期靠體制，什么體制呢？住宅的體制無非三種，全世界解決住宅問題。第一種美國的體制靠市場解決，靠供求關(guān)系解決，不管富人、窮人都這么解決。

第二種是德國方式，把住宅作為一種福利，甚至是公共產(chǎn)品，就是一個(gè)人一輩子只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)，只有一套房，然后鼓勵(lì)你租，不鼓勵(lì)你買，也不鼓勵(lì)你炒，如果你炒賣房產(chǎn)賺錢太多有可能坐牢，所以德國一直是全球最大的經(jīng)濟(jì)體之一，排在第二、第三，但是它沒有最大的房地產(chǎn)公司，因?yàn)樗蛔尫康禺a(chǎn)住宅變成普通商品、投資品，不讓它成長，把它變成日常生活的必需品，一個(gè)保障性的福利性產(chǎn)品。所以德國50%的人都是租房住，這就是一種體制。

第三種是新加坡的辦法，20%靠市場解決，80%靠政府保障。

中國的中期取決于在三種制度中選一種，無論選哪一種，大概要十年才能初見成效，二十年見到結(jié)果?，F(xiàn)在看，比較多的可能是選新加坡的模式。

長期預(yù)測要看城鎮(zhèn)化、人口。長期反而比較簡單，當(dāng)舊房、新房的交易量是1：1，城市化超過到70%，這些指標(biāo)都具備以后，住宅的絕對供應(yīng)量一定是下降的。中國的人口將呈倒金字塔，一個(gè)小夫妻養(yǎng)六個(gè)老人，最終十五、二十年以后，房價(jià)統(tǒng)統(tǒng)都要下來，那個(gè)時(shí)候不管誰當(dāng)總理都不用操心。

問題是什么是短期，什么是中期，什么是長期？嬰兒的短期是一泡尿的功夫，你稍不留神他就哭了，兒童的長期按天算的，少年的長期按月算的，青年的長期按年算的，中年的長期按十年算的。鄧小平老年的時(shí)候講五十年不變，所以今天跟大家講短期、中期、長期是有具體數(shù)字的，短期1-2年，中期5-10年，長期15-20年，這就是我今天的年齡告訴大家的短期、中期、長期。

總之在今天，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在住宅領(lǐng)域完成了“青春期”，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)剛開始它的生命旅程。這對我們來說值得慶幸，因?yàn)槲覀儾皇腔ヂ?lián)網(wǎng)領(lǐng)域。大家知道，在互聯(lián)網(wǎng)可能一天之內(nèi)就死去，在住宅行業(yè)、商用行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)，活不容易，賴死也不容易，我們必須堅(jiān)持，只要中國城鎮(zhèn)化的前景非常確定，只要中國人還在呼吸，只要我們還要結(jié)婚、娶媳婦兒、生孩子，只要我們都還是中國人，我們的房地產(chǎn)就一定會(huì)活著，而且越活越好。

（馮侖為萬通控股董事長）